NUEVAS MEDIDAS DE APOYO A LOS ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD Y OTRAS DIRIGIDAS A CONSUMIDORES Y USUARIOS, APROBADAS POR EL REAL DECRETO-LEY 11/2020, DE 31 DE MARZO, POR EL QUE SE ADOPTAN MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS EN EL ÁMBITO SOCIAL Y ECONÓMICO PARA HACER FRENTE AL COVID-19.
Como consecuencia de la crisis sanitaria y económica provocada por la pandemia del COVID19, el Gobierno de España ha dictado Decretos-Leyes que adoptan una serie de medidas para responder a las distintas situaciones de crisis que se están desarrollando. El último de estos Decretos es el 11/2020, de 31 de marzo (en adelante RD).
En esta nota nos centraremos en resumir las nuevas medidas adoptadas, en este último RD, en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y medidas para la protección de los consumidores y usuarios. Echamos de menos en esta norma una mención a los contratos de arrendamiento de local de negocio.
Contratos de arrendamiento
Con carácter previo, expondremos a continuación que se entiende por estar en situación de vulnerabilidad, puesto que las medidas siguientes van dirigidas a este colectivo.
El artículo 5 del RD establece que estará en situación de vulnerabilidad en quien, conjuntamente, concurran los siguientes requisitos:
(a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
Para que sea de aplicación lo anterior, los ingresos de los miembros de la unidad familiar no deben alcanzar, el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
I) Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM.
II) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
(III) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
(b) Que la renta, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
El artículo 6 del RD menciona los documentos que deben presentarse para acreditar las condiciones mencionadas anteriormente.
A continuación, se resumen las medidas adoptadas en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Se debe comprender que, en España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Lo que se pretende con estas medidas es garantizar un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales.
Esta medida no es de aplicación automática, toda vez que debe ser aceptada por el arrendador, y por ello su eficacia queda condicionada a la aceptación por este último.
El arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo de 7 días laborables, su decisión, la cual deberá versar sobre las siguientes alternativas:
(A) Una reducción del 50% de la rentadurante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
(B) Unamoratoria en el pago de la rentaque se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación que veremos a continuación.
La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta o, en su caso, de hasta el 100% del principal e
intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
Medidas de protección a Consumidores
En el artículo 36 del RD se regulan las siguientes medidas:
Asimismo, la empresa prestadora de servicios se abstendrá de presentar a cobro nuevas mensualidades hasta que el servicio pueda prestarse con normalidad, sin que ello dé lugar a la rescisión del contrato, salvo por la voluntad de ambas partes.
utilizado dentro de un año desde la finalización de la vigencia del estado de alarma y sus prórrogas, por una cuantía igual al reembolso que hubiera correspondido. Transcurrido el periodo de validez del bono sin haber sido utilizado, el consumidor podrá solicitar el reembolso completo de cualquier pago realizado. En cualquier caso, el eventual ofrecimiento de un bono sustitutorio temporal deberá contar con el suficiente respaldo financiero que garantice su ejecución.
No obstante lo anterior, el organizador, o en su caso el minorista, deberán proceder a efectuar el reembolso a los consumidores y usuarios en el supuesto de que estos solicitaran la resolución del contrato, de conformidad con lo previsto en el apartado 2 del artículo 160 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, siempre que los proveedores de servicios incluidos en el contrato de viaje combinado hubieran procedido a la devolución total del importe correspondiente a sus servicios. Si solo algunos de los proveedores de servicios del viaje combinado efectuaran la devolución al organizador o, en su caso, al minorista, o la cuantía devuelta por cada uno de ellos fuera parcial, el consumidor o usuario tendrá derecho al reembolso parcial correspondiente a las devoluciones efectuadas, siendo descontado del importe del bono entregado por la resolución del contrato.
El organizador o, en su caso, el minorista, procederán a efectuar los reembolsos citados anteriormente en un plazo no superior a 60 días desde la fecha de la resolución del contrato o desde aquella en que los proveedores de servicios hubieran procedido a su devolución.
En el artículo 29 del RD se establece que excepcionalmente, mientras esté en vigor el estado de alarma, no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, el de agua y el de productos derivados del petróleo, incluidos los gases manufacturados y los gases licuados del petróleo y gas natural a los consumidores personas físicas en su vivienda habitual, por motivos distintos a la seguridad del suministro. Para acreditar ante el suministrador que el suministro se produce en la vivienda habitual, el consumidor podrá emplear cualquier medio documental que acredite de manera fehaciente dicha circunstancia.
Asimismo, el periodo durante el que esté en vigor el estado de alarma no computará a efectos de los plazos comprendidos entre el requerimiento fehaciente del pago y la suspensión del suministro por impago establecidos en la normativa vigente o en los contratos de suministro en su caso.
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