Nuevas medidas de apoyo - COVID-19

NUEVAS MEDIDAS DE APOYO A LOS ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD Y OTRAS DIRIGIDAS A CONSUMIDORES Y USUARIOS, APROBADAS POR EL REAL DECRETO-LEY 11/2020, DE 31 DE MARZO, POR EL QUE SE ADOPTAN MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS EN EL ÁMBITO SOCIAL Y ECONÓMICO PARA HACER FRENTE AL COVID-19.

Como consecuencia de la crisis sanitaria y económica provocada por la pandemia del COVID19, el Gobierno de España ha dictado Decretos-Leyes que adoptan una serie de medidas para responder a las distintas situaciones de crisis que se están desarrollando. El último de estos Decretos es el 11/2020, de 31 de marzo (en adelante RD).  

En esta nota nos centraremos en resumir las nuevas medidas adoptadas, en este último RD, en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y medidas para la protección de los consumidores y usuarios. Echamos de menos en esta norma una mención a los contratos de arrendamiento de local de negocio.

Contratos de arrendamiento

Con carácter previo, expondremos a continuación que se entiende por estar en situación de vulnerabilidad, puesto que las medidas siguientes van dirigidas a este colectivo. 

El artículo 5 del RD establece que estará en situación de vulnerabilidad en quien, conjuntamente, concurran los siguientes requisitos:

(a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

Para que sea de aplicación lo anterior, los ingresos de los miembros de la unidad familiar no deben alcanzar, el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

    I) Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM.

    II) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

    (III) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

(b) Que la renta, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

El artículo 6 del RD menciona los documentos que deben presentarse para acreditar las condiciones mencionadas anteriormente.

A continuación, se resumen las medidas adoptadas en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

1. Una vez finalizado el estado de alarma, y levantada por tanto la suspensión de todos los plazos y términos procesales, los arrendatarios que acrediten encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, que les imposibilite encontrar una alternativa habitacional, podrán acogerse a una suspensión del lanzamiento de la vivienda. La suspensión se decretará con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales.

2. En caso de que el establecimiento de la suspensión afecte a arrendadoresque acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos del COVID-19, se comunicará esta circunstancia a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión.

Se debe comprender que, en España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Lo que se pretende con estas medidas es garantizar un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales.

3. Se aplicará una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, para aquellos contratos en los que, desde la entrada en vigor de este Real Decreto, y hasta que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esta solicitud de prorroga deberá ser solicitada por el arrendatario y aceptada por el arrendador.

Esta medida no es de aplicación automática, toda vez que debe ser aceptada por el arrendador, y por ello su eficacia queda condicionada a la aceptación por este último.

4. Se aplicará una moratoria automática de la deuda arrendaticiapara los arrendatarios de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y que la soliciten a los arrendadores que sean una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Dicha moratoria deberá ser solicitada por el arrendatario en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD. Esto no será de aplicación si ya se hubiese pactado por las partes un aplazamiento o la condonación, total o parcial, de la renta.

El arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo de 7 días laborables, su decisión, la cual deberá versar sobre las siguientes alternativas:

(A) Una reducción del 50% de la rentadurante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

(B) Unamoratoria en el pago de la rentaque se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

5. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta no sea ninguna de las comprendidas en el punto anterior, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación que veremos a continuación.

6. Se aprueba el desarrollo de una línea de avales para la cobertura financiera, por cuenta del estado, de arrendatarios en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID19, para que puedan hacer frente a los gastos de la vivienda.Esta línea de avales se hará por medio del ICO (Instituto de Crédito Oficial) para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante. Estas ayudas deberán dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

7. Se aprueba un nuevo programa de ayudas, que se incorpora al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual, dirigido a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad.

La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta o, en su caso, de hasta el 100% del principal e

intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

Medidas de protección a Consumidores

En el artículo 36 del RD se regulan las siguientes medidas:

1. Derecho de resolución de determinados contratos sin penalización,ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, suscritos por consumidores y usuarios a los cuales les es imposible cumplirloscomo consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma. Este derecho de resolución podrá ejercitarse en el plazo de 14 días desde la entrada en vigor de este RD. La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes, sobre la base de la buena fe, una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato.

2. En los supuestos en los que el cumplimiento del contrato resulte imposible de acuerdo con el punto anterior, el empresario estará obligado a devolver las sumas abonadas por el consumidor o usuario, salvo gastos incurridos debidamente desglosados y facilitados al consumidor, en la misma forma en que se realizó el pago en un plazo máximo de 14 días, salvo aceptación expresa de condiciones distintas por parte del consumidor y usuario.

3. Respecto de los contratos de prestación de servicios de tracto sucesivo, la empresa prestadora de servicios podrá ofrecer opciones de recuperación del servicio a posteriori y sólo si el consumidor no pudiera o no aceptara dicha recuperación entonces se procedería a la devolución de los importes ya abonados en la parte correspondiente al periodo del servicio no prestado por dicha causa o, bajo la aceptación del consumidor, a minorar la cuantía que resulte de las futuras cuotas a imputar por la prestación del servicio.

Asimismo, la empresa prestadora de servicios se abstendrá de presentar a cobro nuevas mensualidades hasta que el servicio pueda prestarse con normalidad, sin que ello dé lugar a la rescisión del contrato, salvo por la voluntad de ambas partes.

4. En los supuestos de contratos de viaje combinadoque hayan sido cancelados con motivo del COVID19, el organizador o, en su caso el minorista, podrán entregar al consumidor o usuario un bono para ser

utilizado dentro de un año desde la finalización de la vigencia del estado de alarma y sus prórrogas, por una cuantía igual al reembolso que hubiera correspondido. Transcurrido el periodo de validez del bono sin haber sido utilizado, el consumidor podrá solicitar el reembolso completo de cualquier pago realizado. En cualquier caso, el eventual ofrecimiento de un bono sustitutorio temporal deberá contar con el suficiente respaldo financiero que garantice su ejecución.

No obstante lo anterior, el organizador, o en su caso el minorista, deberán proceder a efectuar el reembolso a los consumidores y usuarios en el supuesto de que estos solicitaran la resolución del contrato, de conformidad con lo previsto en el apartado 2 del artículo 160 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, siempre que los proveedores de servicios incluidos en el contrato de viaje combinado hubieran procedido a la devolución total del importe correspondiente a sus servicios. Si solo algunos de los proveedores de servicios del viaje combinado efectuaran la devolución al organizador o, en su caso, al minorista, o la cuantía devuelta por cada uno de ellos fuera parcial, el consumidor o usuario tendrá derecho al reembolso parcial correspondiente a las devoluciones efectuadas, siendo descontado del importe del bono entregado por la resolución del contrato.

El organizador o, en su caso, el minorista, procederán a efectuar los reembolsos citados anteriormente en un plazo no superior a 60 días desde la fecha de la resolución del contrato o desde aquella en que los proveedores de servicios hubieran procedido a su devolución.

En el artículo 29 del RD se establece que excepcionalmente, mientras esté en vigor el estado de alarma, no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, el de agua y el de productos derivados del petróleo, incluidos los gases manufacturados y los gases licuados del petróleo y gas natural a los consumidores personas físicas en su vivienda habitual, por motivos distintos a la seguridad del suministro. Para acreditar ante el suministrador que el suministro se produce en la vivienda habitual, el consumidor podrá emplear cualquier medio documental que acredite de manera fehaciente dicha circunstancia.

Asimismo, el periodo durante el que esté en vigor el estado de alarma no computará a efectos de los plazos comprendidos entre el requerimiento fehaciente del pago y la suspensión del suministro por impago establecidos en la normativa vigente o en los contratos de suministro en su caso.