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Simplificación del proceso de solicitud de la Licencia de Primera Ocupación

15.12.2020 News

Es conocido por la mayoría de los operadores jurídicos y personas que se dedican al sector inmobiliario en Andalucía, el retraso que conllevaba el otorgamiento de una Licencia de Primera Ocupación (en adelante LPO). Esto era debido a que la tramitación para el otorgamiento de este tipo de licencias, que es competencia de los ayuntamientos, lleva consigo una serie de trámites administrativos que hacían que su otorgamiento se dilatara mucho en el tiempo. En algunos casos, el otorgamiento de las LPO tardaba unos 6 meses e incluso podía llegar a 1 año.

Y hablamos en pasado porque, en aras de simplificar este procedimiento, se ha aprobado el Decreto-Ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía (BOJA extraordinario nº 4 de 12/03/2020).

Esta medida afecta, no sólo a las nuevas edificaciones y obras realizadas en viviendas ya existentes, sino también a viviendas que, terminadas hace ya mucho tiempo, no cuentan con LPO, la cual no era necesaria en esos tiempos para, por ejemplo, dar de alta los suministros de agua y luz en esas viviendas que, en aquel momento, eran de nueva construcción. Esto sin duda facilitará y dará mayor celeridad a las transmisiones de vivienda ya existentes, así como para la obtención de financiación bancaria para constituir hipoteca.

 De entre las novedades que regula este Decreto – Ley (en adelante, DL), nosotros nos centraremos en lo que concierne al otorgamiento de las LPO.

En su exposición de motivos, esta nueva norma justifica la medida de la siguiente manera: “El objeto del control administrativo en este caso es comprobar que la obra ejecutada se ajusta a la licencia otorgada, lo que queda garantizado con la certificación final de obra que debe emitir la dirección facultativa, y con el control a posteriori de la administración.

Una reducción del plazo de entrega de una obra terminada en seis meses, por la aplicación de esta medida, supone un ahorro en el sector residencial de 1.500 euros por vivienda y mes, lo que extrapolado a los datos de vivienda nueva del año 2019 supone un ahorro de 170 millones de euros para el conjunto del sector en nuestra Comunidad. Igual valoración cabría realizar en relación con el coste económico que supone cada mes de retraso en la apertura de un establecimiento comercial, o cualquier otro vinculado al sector productivo.”

Lo anterior conllevará que el interesado realice una declaración responsable de primera ocupación, que no es más que el acto por el que se reconoce y ampara la aptitud del edificio para su puesta en uso y ocupación. En el caso de viviendas, acredita que cumple la normativa de habitabilidad y es apta para su uso residencial.

Para ello, el interesado deberá aportar toda la documentación técnica necesaria en el Ayuntamiento correspondiente, documentación que deberá adecuarse a la obra ejecutada y al proyecto para el que fue otorgada la licencia de obras, en las construcciones de obra nueva y en las existentes sobre las que se hayan efectuado obras de ampliación, reforma o rehabilitación que alteren su configuración arquitectónica o estructural.

En el mismo momento de presentar la Declaración Responsable, debidamente diligenciada ante el Ayuntamiento correspondiente, dicha Declaración tiene la misma validez que la LPO, a los efectos del otorgamiento de escrituras públicas de venta o de declaraciones de obra nueva para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

Como es lógico, el control administrativo en este tipo de actos pasa a realizarse a posteriori aplicándose el régimen básico del procedimiento administrativo común, el régimen sancionador vigente en materia de urbanismo y el correspondiente al resto de la legislación sectorial en función del interés afectado por la infracción, de tal forma que este mecanismo no supone un menoscabo de las garantías en la prestación del servicio público, ni de las obligaciones de cumplimiento de la normativa aplicable.

El DL que ahora analizamos, viene a modificar una serie de artículos de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante, LOUA) para adaptar ésta última a la nueva realidad en cuanto al otorgamiento de las LPO.

Las modificaciones que se introducen en la LOUA, en relación con las LPO, son:

  1. Se modifica en apartado 3 del artículo 169 de la LOUA para añadir lo siguiente: “Tampoco requieren licencia aquellos actos que estén sujetos a la declaración responsable o comunicación según lo dispuesto en el artículo 169 bis”.
  2. Se introduce un nuevo artículo, el 169 bis de la LOUA, en el que se establece que estarán sujetas a declaración responsable ante el Ayuntamiento las actuaciones urbanísticas consistentes en:

(…)

  1. b) Las obras en edificaciones e instalaciones existentes, en suelo urbano consolidado y conformes con la ordenación urbanística, que no alteren los parámetros de ocupación y altura, ni conlleven incrementos en la edificabilidad o el número de viviendas.
  1. c) La ocupación o utilización de las obras del apartado anterior, siempre que las edificaciones e instalaciones se encuentren terminadas y su destino sea conforme a la normativa de aplicación.
  2. d) La primera ocupación y utilización de nuevas edificaciones, siempre que se encuentren terminadas y su destino sea conforme a la normativa de aplicación y con la licencia de obras concedida.

Tal y como ocurre con las declaraciones responsables que ya regulan las ordenanzas municipales de los Ayuntamientos, sobre todo para el otorgamiento de licencias de obras menores, la declaración responsable de primera ocupación esta sujeta a unos requisitos, según los casos, que son (art. 169.bis LOUA)

  • Cuando las actuaciones descritas anteriormente requieran de alguna autorización o informe administrativo previo para el ejercicio del derecho conforme a la normativa sectorial de aplicación no podrá presentarse la declaración responsable sin que la misma se acompañe de los mismos o, en su caso, del certificado administrativo del silencio producido.
  • La declaración responsable faculta para realizar la actuación urbanística pretendida en la solicitud desde el día de su presentación, siempre que vaya acompañada de la documentación requerida en cada caso, y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección posterior que correspondan.
  • La Administración Pública competente declarará la imposibilidad de continuar la actuación solicitada, o el cese de la ocupación o utilización en su caso, sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles o administrativas a que hubiere lugar, desde el momento en que se tenga constancia de alguna de las siguientes circunstancias:
  1. La inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial en cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore a la declaración responsable.
  2. La no presentación, ante la Administración competente de la declaración responsable, de la documentación requerida, en su caso, para acreditar el cumplimento de lo declarado.
  3. La inobservancia de los requisitos impuestos por la normativa aplicable.
  4. El incumplimiento de los requisitos necesarios para el uso previsto. En este caso, si la Administración no adopta las medidas necesarias para el cese del acto o uso en el plazo de seis meses, será responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de tales medidas, de conformidad con la legislación básica en materia de suelo.

Por último, la Disposición Transitoria Décima, del DL, establece que el procedimiento para la presentación de la solicitud de declaración responsable de primera ocupaciónpodrá ser aplicable, a solicitud del interesado, a aquellos procedimientos de otorgamiento de licencia urbanística que estuvieran en tramitación.

La documentación que se debe de acompañar junto con la solicitud de declaración responsable sería, en su caso, la siguiente (sin perjuicio de alguna otra documentación que fuese requerida por la autoridad competente):

  • Impreso de solicitud.
  • Fotocopia DNI del solicitante o del representante legal, en su caso (así como autorización o poder del representante legal)
  • Justificante del pago de los tributos según Ordenanza fiscal.
  • Documentación acreditativa de la propiedad.
  • Comunicación al Catastro (Modelo 900D)
  • Documentos expedidos por las compañías suministradoras acreditativo de haber abonado los derechos de las acometidas generales y encontrarse en condiciones de contratar el suministro.
  • Certificado acreditativo, en su caso, del aislamiento acústico de los elementos que constituyen cerramientos de fachada y medianeras.
  • Copia de la licencia municipal de obras y autorización de inicio.
  • Acta de recepción de las obras.
  • Certificado final de obra suscrito por la Dirección Facultativa y visado por los respectivos colegios profesionales.
  • En caso de edificación y urbanización simultánea, certificado final de obras de urbanización.
  • Fotografías en color de la obra terminada.
  • Certificado de Eficiencia Energética del Edificio Terminado y documento de registro.
  • Libro del edificio, en soporte informático, y debidamente firmado por el promotor o, en su defecto, debidamente autenticado por el mismo en escritura pública.
  • Certificado de antigüedad de la vivienda emitido por técnico competente, en caso de que se trate de viviendas antiguas que no cuentan con la LPO.

En caso de que usted necesite asesoramiento legal de nuestro equipo de profesionales especializados, estaremos encantados de atenderle.

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